Artículo patrocinado cortesía RLAH Bienes Raíces
Pregunta¿El cierre del gobierno afectará el sector inmobiliario de Montgomery County?
Un tema de conversación oportuno. En resumen: sí, pero no tanto como crees.
Por qué DC marca la pauta
Cuando se trata de un cierre gubernamental, Washington, D.C. es el primero y el más afectado. Casi el 43 % de la fuerza laboral de D.C. está compuesta por empleados federales o relacionados con el gobierno, según…usafacts.orgEsa concentración hace que DC sea el mejor lugar para estudiar los patrones del mercado durante un cierre.
Montgomery County, Maryland no se queda atrás. Se estima que entre 54,000 y 77,550 empleados federales viven o trabajan en el condado, además de otros 48,000 empleos federales ubicados físicamente aquí. Esto representa una proporción considerable de la economía local, lo que significa que el sector inmobiliario de MoCo sufre cierta desaceleración durante un cierre. Pero cuanto más se aleja de DC, menor es el impacto.
Los contratos bajan y luego suben
Durante los dos cierres prolongados más recientes, que duraron 35 días en 2018-19 y 16 días en 2013, las ventas de viviendas en DC siguieron un patrón similar.
- Los contratos cayeron durante los cierres.
- Una vez que se reanudaron los cheques de pago federales, la actividad aumentó.
En 2018-19, las ventas pendientes en Washington D. C. aumentaron aproximadamente un 35 % en los 30 días posteriores a la reapertura del gobierno. Este repunte se produjo justo antes del mercado de primavera, lo que amplificó la recuperación, por lo que la estacionalidad influye. El cierre de 2013 tuvo lugar en octubre, cuando los contratos suelen disminuir hacia la temporada navideña; aun así, las ventas se recuperaron en un mes.
La conclusión de los dos eventos comparables más recientes muestra que los cierres tienden a retrasar la demanda, no a destruirla.
Los cierres se ralentizan cuando el gobierno lo hace
Un cierre no sólo detiene los cheques de pago; también paraliza los sistemas federales de los que dependen muchos cierres.
- Transcripciones del IRS:Los prestamistas no pueden verificar los ingresos cuando los sistemas del IRS están fuera de línea.
- Departamentos de recursos humanos de empleados gubernamentales:Si están suspendidos, es difícil verificar el empleo o el salario de los compradores que trabajan para agencias federales.
- Préstamos FHA y VA:Estos aún pueden cerrar, pero con personal limitado, el procesamiento se ralentiza.
- Seguro contra inundaciones:El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) no puede emitir nuevas pólizas sin la reautorización del Congreso.
La mayoría de las transacciones se cierran, pero pueden tardar más. Por lo tanto, si un agente de préstamos parece tardar más en responder, puede que sea el gobierno, no él.
Las tasas hipotecarias podrían bajar
Durante los cierres anteriores, los inversores han transferido su dinero a bonos del Tesoro estadounidense, lo que reduce los rendimientos y a menudo empuja hacia abajo las tasas hipotecarias.
Durante el cierre de 2018-19, el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años cayó del 2,80 % al 2,55 %, lo que representa una caída de unos 25 puntos básicos y una disminución de aproximadamente un cuarto de punto en las tasas hipotecarias, según Wells Fargo Advisors. Otros análisis muestran caídas similares, generalmente de entre ⅛ y ¼ de punto.
Dejaré las predicciones de las tasas a los prestamistas. Soy un agente inmobiliario optimista que siempre espera un rayo de esperanza, y una pequeña rebaja en las tasas durante un cierre definitivamente contaría como tal.
El resultado final para Montgomery County
En el sector inmobiliario Montgomery County, un cierre gubernamental puede retrasar la demanda. Los contratos se ralentizan cuando se dejan de cobrar los salarios, los cierres se alargan porque las agencias federales operan con personal mínimo, y las tasas hipotecarias pueden bajar ligeramente. Una vez que el gobierno reabre, la demanda se recupera rápidamente.
Con decenas de miles de trabajadores federales y contratistas viviendo en Montgomery County, el área sentirá algunos efectos colaterales a corto plazo, pero históricamente, el mercado ha demostrado ser resistente en todo momento.
Así que, si va a comprar o vender este otoño, mantenga la calma y sea estratégico. Los datos y el historial sugieren que el mercado no se detiene. Solo se desvía brevemente.
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