Foto: Cortesía de Montgomery Planning
Los resultados muestran que las altas tasas de interés, el aumento de los costos de construcción, los retrasos regulatorios y las políticas locales son los principales impedimentos para la producción de viviendas en Montgomery County
El Montgomery County Departamento de Planificación presentó los resultados preliminares de su análisis de la línea de desarrollo a la Junta de Planificación Montgomery County, también parte del M-NCPPC, durante la reunión semanal de la Junta el 18 de septiembre. El Línea de desarrollo Es el inventario de Planificación de Montgomery de proyectos que han recibido ciertas aprobaciones de la Junta de Planificación, pero que aún no se han construido. El análisis comienza a brindar una visión más clara del panorama de desarrollo residencial del condado y de las barreras que impiden que los proyectos de vivienda aprobados se hagan realidad.
La División de Diseño, Creación de Espacios y Políticas de Planificación de Montgomery dirigió el análisis que examinó 88 proyectos residenciales y de uso mixto, que representan el 99 % de las unidades sin construir en el proceso de desarrollo del condado. El estudio combina datos cuantitativos con perspectivas cualitativas provenientes de 47 respuestas a encuestas de promotores y 14 entrevistas exhaustivas para revelar los diversos desafíos que enfrenta la producción de vivienda.
“Comprender dónde se estancan los proyectos y por qué es esencial si queremos que más aprobaciones se conviertan en viviendas”, afirmó el Director de Planificación, Jason K. Sartori. “Conocer las barreras que enfrenta la comunidad promotora en la entrega de viviendas es clave para trabajar con nuestros socios del sector público y privado en el desarrollo de diversas soluciones para abordar la crisis de vivienda mediante la planificación maestra, la zonificación y la toma de decisiones políticas”.
Hallazgos clave
- El análisis inicial muestra que aproximadamente la mitad de las unidades en trámite están listas para obtener los permisos. Aproximadamente 29,500 unidades residenciales sin construir están en trámite, con un progreso variable según las áreas de planificación. De estas 29,500 unidades sin construir, aproximadamente 14,700 forman parte de proyectos que están listos para iniciar el proceso de permisos. Estas cifras aún están en proceso de control de calidad por parte del personal de Planificación.
- La mayoría de las jurisdicciones similares de la región comparten públicamente estas estadísticas de desarrollo e informan volúmenes similares de viviendas pendientes de construcción y entrega. Un gran volumen de viviendas pendientes de entrega sin duda indica dificultades para los proyectos de desarrollo, pero también pone de relieve el interés general en los proyectos de construcción en una jurisdicción determinada.
- Los desarrolladores informaron sobre barreras crecientes para la entrega de viviendas: altas tasas de interés, crecientes costos de construcción, políticas del condado (como la estabilización de alquileres), largos procesos regulatorios y de permisos y requisitos de infraestructura.
- Muchos proyectos cuentan con aprobaciones para más unidades de las que realistamente se pretende construir, lo que significa que el número de unidades en trámite suele sobreestimar la cantidad que se entregará. Los planes preliminares describen las densidades máximas alcanzables en un sitio, pero es posible que nunca se alcancen por completo, razón por la cual algunas unidades nunca se construyen.
Cuestionario y entrevistas para desarrolladores
Para complementar el conjunto de datos actual, el personal recopiló información directamente de los desarrolladores y patrocinadores de los proyectos en curso a través de un cuestionario y entrevistas de seguimiento.
Conclusiones del cuestionario
El cuestionario recibió 47 respuestas, que representan el 55% de los proyectos y el 27% de las unidades no construidas.
- 29 proyectos (68%) están en plena marcha, sumando 4.510 unidades sin construir.
- 18 proyectos (32%) están paralizados, lo que representa 2.151 unidades.
- Sólo el 37,5% de los encuestados están comprometiendo todos sus recursos, y casi un tercio asigna recursos mínimos o ninguno.
- Los plazos de construcción varían considerablemente: 14 proyectos ya están en marcha, mientras que 10 tienen fechas de inicio inciertas. Se prevé que seis proyectos comiencen en un año, otros seis en un plazo de uno a tres años, y tres en más de tres años; mientras que tres indicaron que la construcción nunca se concretará.
Conclusiones de las entrevistas
Catorce entrevistas exhaustivas con promotores y partes interesadas revelaron que muchos proyectos reciben la aprobación de más unidades de las que finalmente se construyen, debido a limitaciones de diseño y ubicación que surgen tras la aprobación. Si bien esta pérdida natural es previsible, la mayor parte de las unidades no construidas proviene de proyectos estancados, a menudo debido a desafíos superpuestos que se dividen en tres categorías:
Desafíos basados en el mercado
- Tasas de interés:Citado por 10 entrevistados como una barrera importante, con tasas en aumento que incrementan los costos de capital y reducen los valores de las propiedades.
- Costos de construcción:Nueve entrevistados señalaron que los costos persisten elevados, especialmente en los edificios multifamiliares de hormigón.
- Demanda débil y crecimiento del empleo:Cuatro entrevistados destacaron el lento crecimiento laboral de Montgomery County en comparación con el norte de Virginia, lo que limita la demanda de nuevas viviendas de alquiler.
Barreras basadas en políticas
- Reglamento de Estabilización de AlquileresMencionado en 11 entrevistas como el obstáculo político más importante. Los promotores citaron su efecto en la financiación, la falta de exenciones permanentes para nuevas construcciones y las disposiciones sobre control de vacantes como factores disuasorios para la inversión.
- Tarifas de impacto y permisos:Tres entrevistados señalaron que los honorarios de Montgomery County están entre los más altos de la región, aunque la mayoría los consideró manejables si se coordinaran mejor y se programaran mejor.
Impedimentos basados en proyectos
- Retrasos en la aprobación y los permisos:Nueve entrevistados describieron procesos de revisión prolongados (hasta 18 meses para los planos del sitio) y comentarios inconsistentes de las agencias.
- Costos de infraestructura y fases:Cinco entrevistados citaron cargas de infraestructura inesperadas, incluidos los requisitos de aguas pluviales y proyectos de capital retrasados, como razones del estancamiento del desarrollo.
Recomendaciones de política
Con base en su análisis, el personal de Planificación de Montgomery presentó un conjunto de conceptos de políticas para que el condado los explore con el objetivo de acelerar la entrega de viviendas, que incluyen:
- Agilizar los procesos regulatorios y acortar los períodos de validez de las aprobaciones.
- Mejorar la coordinación interinstitucional y la eficiencia en la concesión de permisos.
- Exploración de incentivos financieros y apoyo de infraestructura para proyectos de gran escala.
- Recalibrar las políticas de estabilización de alquileres para reducir las barreras a la inversión.
- Mejorar la comunicación pública sobre el proceso de desarrollo para ayudar a los residentes, los encargados de formular políticas y las partes interesadas a comprender qué está aprobado, qué está avanzando y qué está estancado.
Lea el análisis del pipeline de desarrollo informe del personal y ver al personal de planificación de Montgomery Presentación ante la Junta de Planificación.
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